炸天团 地产大爆炸

在7月28日举行的烂尾政治局会议上，有关房地产的重灾表述，出现了两处明显的区传变化。

一处是出好将“稳定房地产市场”放在了“房住不炒”之前；一处是“保交楼”这三个字，在这个层级的消息会议上被首次提及。

见微而知著，烂尾这类明显具有指导意义的重灾表述也充分说明，7月以来蔓延的区传“停贷潮”事件，已经引起高层的出好重视。

在“保交楼”的消息问题上，会议专门提到要“压实地方政府责任”，烂尾可以想见这三个字，重灾将会是区传下半年地方政府的重心之一。

而这通常也意味着，出好中央层面与之配套的消息纾困政策，同样也将很快露面。

毕竟地方解决困局的决心再大，如果没有政策的支持，很多时候也是“巧妇难为无米之炊”。

恰好这两天，“停贷潮”风暴中心之一的郑州，已经试探迈出了一步，给其他城市打了个样。

01

最先把“郑州模式”曝光的，是网上流传的小道消息。消息里提到，郑州房管局拉着几家房企开了场会，汇报“头部房企自愿退出项目情况”。

而流传的文件截图里清楚写着，单融创在郑州，就有7个项目申请退出。

一时间，有关“头部房企在郑州出局”的消息不胫而走。

事后经媒体求证，会议的确是开了，文件也的确是真的，但所谓的“自愿退出”并非房企“清盘离场”。

在“退出方式”上，郑州给这几家房企划出了四条道，让房企根据自己项目的情况来选择。这四个模式分别是：

棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁。

自“停贷潮”爆发以来，各地针对“保交楼”都迅速应变，有“一对一”帮扶督促，有“一案一策”针对化解。

但像郑州这样提供一套系统性、多样化方案，让房企针对不同项目，差异化选择的，还是第一例。

如果这样的模式能够跑通，郑州接下来将为全国“保交楼”打出一个样板来。

02

这次郑州优先选择了8家房企帮助纾困，包括了建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海。

这里面，建业、鑫苑、康桥、正商、瀚海都是郑州本土房企，救这几家不仅出于“保交楼”，同样也有“保地方企业”的动机。

曾号称“河南王”的建业地产已经在稍早前，由河南铁建正式入股，由河南国企亲自入场将其“染红”。

但有意思的是，本土房企纾困名单里，正商位列其中，却独缺了永威置业。

正商目前在售项目遍及郑州各个区域，至今也没有资金链问题传出，此时却“榜上有名”，难免让人诧异。

而永威置业的老板在今年3月刚泪洒发布会现场，旗下的永威金桥西棠项目此前停工，也酿成过“郑州引进人才楼盘烂尾”的大新闻，险些无法收场。

该救的躺在走廊，把没什么事儿的推进ICU，难免让外界猜测，这份名单还有隐藏的筛选条件。

至于世茂集团、绿地集团、融创中国这三家房企，都是在郑州深耕多年的老伙计。

三个里头，最早进入郑州的是绿地，它也是与郑州这座城市绑定最深的房企。

郑州的CBD“大玉米”、二七新城双塔、东站绿地中心、绿地国宾会晤中心等地标建筑，都出自绿地的手笔。

融创自2016年进入郑州，此后5年时间里交付了十多个楼盘，如今郑州融创在手的10个楼盘均处于积极自救之中。

根据网传图片显示，融创计划申请退出的7个项目，涉及负债53.87亿元，保交楼还需投入108.57亿元。

而世茂在2018年才进入郑州，也是三家房企中在郑州项目最少的，唯一的常西湖世茂璀璨熙湖三期如今已停工近一年。

总的来说，名单上的房企不仅急需纾困，更构成了郑州楼市的支撑位，稳住他们就是稳住郑州楼市。

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在郑州有关部门划出的四条路径中，最受欢迎的还要数“棚改统贷统还”。

比如上面提到的融创申请退出的7个项目中，有6个项目都选择了棚改统贷统还模式。而鑫苑集团选择退出的7个项目中，同样有3个选择了这条路径。

只要一提到“棚改”二字，自然而然就会想起上一轮地产牛市的发动机。其实“棚改统贷统还”在2014年的时候，就在政策机遇期出现在多个省份。

比如，2014年广西搞棚改的时候，就遇上了资金缺口大，财政、商业贷和房企都填不上的情况。

这时候广西旅游发展集团就出面，统一向国开行广西分行贷款，拿到钱投入到各市棚改项目。各市偿还的资金再由广西旅发归集到一起，再统一还给国开行。

说白了就是，国开行的资金房企没资质用不上，各省就以地方融资平台去贷出来再转贷给房企用。解决的就是房企贷不到钱，或者贷得钱太贵，政府又没钱的窘境。

它最大的特点就是贷款的程序简化、快捷，并且成本较低，具有明显的专项贷款的特点。

自2018年后就销声匿迹的“统贷统还模式”，再度在郑州露面。只不过事已境迁，它要解决的不再是“起高楼”，而是给那些“没起来的高楼”做个体面收场。

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这次扮演郑州的“统贷统还”主体角色的，是郑州地产集团或其全资子公司，从国开行贷来的款专项用于安置房项目。

注意，这笔贷款是用在安置房项目上的，因为当下的郑州，安置房是被照顾的重点。

在《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》里提到，郑州城市化浪潮之中，主城区普遍采用“安开比”的建设模式。

也就是由开发商作为安置房建设主体，同时给予合理面积的商业开发模式。本该政府承担的拆迁款，由开发商来支付，后期政府再返还土地款。

实际上，这就让开发商自己垫钱，去承担政府的部分职能。结果这轮房企爆雷潮，造成了安置房和商业开发项目双双停工搁浅。

“棚改统贷统还”出现，就是为了把开发商主导的“安开比”模式，变为政府主导模式，解决被拆迁群众安置的问题。

除了“棚改统贷统还”模式之外，对于那些资产大于负债的项目，可选择“收并购”模式，由政府组织国企、央企、金融机构对接，解决企业现金流问题。

对于资不抵债的项目，可以采用“破产重组”模式，由政府组织破产重整，以保证项目交付。

而对于销售不畅，建设资金困难的，也可对应匹配“保障性租赁住房”模式，由地方出面收购做成保障性租赁住房。

虽然这个方案还在论证阶段，但出险项目方方面面的情况都被考虑了进去，颇具诚意。

更关键的在于，当下“保交楼”就是避免预期进一步恶性循环，只要能稳住市场情绪，必须不惜一切代价。

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郑州“保交楼”纾困模式最值得探究的地方，在于回答了那个关键的问题：

保交楼，究竟拿什么保？

此前对银行寄予厚望，希望他们为烂尾楼注入流动性；希望资管公司进场处置问题资产；甚至希望央企国企接盘承债式并购。

但问题在于，银行也好，资管公司也好，都是有经营目标的商业机构，并不是做好事的活雷锋。

大量烂尾楼涉及资金体量巨大、债权债务关系复杂、牵涉全国多地，有的干脆就是资不抵债的情况。

在这种情况下，“接盘侠”这个角色并不好扮演，这也是为什么很多烂尾楼处置速度远远不及预期。

问题的核心就在于，处置烂尾楼，需要真金白银的往里面填坑，这笔钱究竟谁来出？

现在这个答案越来越清晰了。

稍早有外媒消息，国家层面正考虑设立纾困基金、设立房地产基金，规模最高可达2000亿元至3000亿元之间，用于支持12家出险房企和部分地方房企。

在银保监会7月21日的发布会上也提到，首批464亿规模的金融稳定保障基金已到位，用于具有系统性隐患的重大风险处置。

此时，郑州的纾困政策中，又明确提到了“棚改统贷统还模式”，从国开行获得资金支持。

这些信号都明确了一点：由政府协调增量资金，完成“保交付”任务。

既然讲清楚了“钱从哪儿来”的问题，接下来就是争分夺秒，只争朝夕了。

时间还剩下5个月，留给各方向市场证明的时间窗口仍在，稳定预期就是稳定信心。

这也是郑州纾困模式对于行业最大的意义。